Compraventa vs Donación: Diferencias Clave en México

En México, uno de los temas que más confunde a las personas al transferir un bien, como una casa o un terreno, es decidir entre hacer una compraventa o una donación. Aunque ambos actos implican transmitir la propiedad, sus efectos legales, fiscales y personales son muy distintos. ¿Sabías que una donación puede generar impuestos si no se realiza correctamente? ¿O que una compraventa simulada puede considerarse evasión fiscal? En este artículo explicamos, con lenguaje claro y actualizado, las diferencias fundamentales entre ambos actos y cuándo conviene elegir cada uno.

¿Qué es una compraventa?

La compraventa es un contrato mediante el cual una persona transmite la propiedad de un bien a otra a cambio de un precio en dinero o parte en dinero y en especie (no más del 50 % del valor). De acuerdo con el artículo 2248 del Código Civil Federal, existe compraventa “cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto y en dinero”. En términos prácticos, esto significa que debe existir un pago real y comprobable (transferencia bancaria, cheque o efectivo declarado y hasta ciertos límites), y que el comprador se convierte en el nuevo propietario una vez formalizada la escritura pública ante Notario Público e inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué es una donación?

La donación, por su parte, es un acto gratuito. El artículo 2332 del Código Civil Federal establece que es “un contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes a otra persona que la acepta”. En otras palabras, el donante entrega un bien sin recibir dinero a cambio. Este acto siempre debe realizarse ante Notario cuando se trate de bienes inmuebles, y su formalización requiere el consentimiento del donante y la aceptación expresa del donatario.  En caso de bienes muebles así como dinero, dependerá el valor que tengan para establecer si se requiere realizar ante Notario Público, para formal lega y dar fecha cierta al acto.

	Compraventa	Donación
Naturaleza jurídica	Onerosa (hay pago de precio).	Gratuita (sin pago).
Impuestos	ISR, IVA (en ciertos casos), derechos de inscripción y notaría.	Exenta de ISR solo entre familiares directos (línea recta ascendente o descendente); de lo contrario, puede generar impuestos.
Finalidad común	Transferir propiedad mediante pago.	Transferir propiedad como regalo o ayuda.
Documentación	Contrato de compraventa, comprobante de pago, escritura pública.	Escritura pública de donación y aceptación.
Riesgos comunes	Simulación (cuando no existe pago real).	Implicaciones fiscales si se realiza entre no familiares o sin declarar correctamente.
Revocabilidad	Irrevocable una vez perfeccionada.	Puede revocarse por ingratitud o incumplimiento de condiciones.

Compraventa vs Donación: Principales Diferencias:

Mitos Comunes: “Donar es más barato que vender”

Uno de los errores más comunes es pensar que donar un inmueble siempre resulta más económico. En realidad, depende del parentesco entre las partes y de la finalidad del acto. Si se dona entre padres e hijos, abuelos y nietos o cónyuges, normalmente está exenta de ISR conforme al artículo 93, fracción XXIII de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Pero si se dona entre personas sin relación familiar directa, el donatario deberá pagar ISR por el valor del bien recibido (20 % del valor del bien). Además, tanto la donación como la compraventa generan gastos notariales y derechos de inscripción, aunque los porcentajes varían según la entidad federativa. Por eso, simular una compraventa para disfrazar una donación (o viceversa) puede tener consecuencias fiscales graves.

Pasos y Requisitos Clave para Formalizar el Trámite

Para compraventa de inmueble:

·      Avalúo vigente emitido por perito autorizado.

·      Comprobante de pago (transferencia, cheque, etc.).

·      Título de propiedad del vendedor.

·      Identificaciones oficiales de ambas partes.

·      Constancia de situación fiscal (RFC) ambas partes.

·      Pago de impuestos y derechos notariales.

·      Firma ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Para donación de inmueble:

·      Título de propiedad original.

·      Identificaciones oficiales.

·      Constancia de situación fiscal del donante y donatario.

·      Comprobante de parentesco (actas de nacimiento, matrimonio, etc., si aplica).

·      Escritura pública ante notario y registro correspondiente.

Tanto la compraventa como la donación son formas válidas y legales de transferir propiedad, pero cada una tiene efectos fiscales, jurídicos y personales distintos. Si el objetivo es vender, la compraventa garantiza la transferencia plena con respaldo económico. Si el objetivo es regalar o apoyar a un familiar, la donación es una vía legítima, siempre que se cumpla con los requisitos formales y fiscales. En ambos casos, la intervención del Notario Público es esencial para asegurar que el acto sea válido, seguro y sin riesgos futuros.

Cada caso es distinto. La mejor forma de evitar errores o pagos innecesarios es recibir asesoría notarial personalizada antes de decidir entre compraventa o donación. Agenda una cita con nosotros: te ayudaremos a elegir la opción más conveniente para tu situación patrimonial y familiar, con toda la seguridad legal que mereces.